בחוק מיסוי מקרקעין נקבעה "חזקת התא המשפחתי", לפיה נחשבים בני זוג החיים יחדיו, וילדיהם הקטינים, כתא משפחתי אחד או כרוכש אחד, ויש לקחת בחשבון את כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי, לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס רכישה או למדרגות מס מופחתות.

בעניין שלמי (ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) נקבעה הלכה חשובה לעניין "חזקת התא המשפחתי" ולפיה חזקת התא המשפחתי הינה חזקה הניתנת לסתירה, בכפוף לעמידה בשני תנאים מצטברים:

1. קיים הסכם ממון תקף בין בני הזוג, הקובע הפרדה רכושית ביחס לדירות אשר ברשות בני הזוג.
2. הוכחה כי הסכם הממון מיושם, ובפועל מתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג בכל הנוגע לדירות.

יצוין כי נטל ההוכחה מוטל על מי שמבקש לסטות מחזקה זו.

לצורך הוכחת או סתירת התקיימות הפרדה רכושית, ניתן להיעזר במבחני עזר שונים – מגורים במשותף בדירה, מימון משותף/נפרד, תשלום משכנתא משותף, ועוד...

כך, למשל, מגורים משותפים של בני זוג בדירה של אחד מבני הזוג, עשויים ללמד כי אין להחריג את הדירה מחזקת התא המשפחתי.

לאחרונה, ניתן פסק דין בעניין רוזנבוים (ו"ע 16836-03-17 קרן רוזנבוים נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 30.1.19) ובו נפסק כי בני זוג אשר חתמו על הסכם ממון ומתקיימת ביניהם הפרדה רכושית לגבי דירה של אחד מבני הזוג, זכאים לחישוב מס רכישה נפרד בעת רכישת דירת מגורים, אף אם הם גרים יחד בדירה של אחד מהם.

החידוש של פסק דין זה הינו בעובדה שניתן להוכיח כי לא מתקיימת חזקת התא המשפחתי ולהחיל על בני זוג חישוב מס רכישה נפרד, אף אם לא מתקיימים כל מבחני העזר הנהוגים לצורך הוכחת או שלילת הפרדה רכושית, לרבות מבחן מרכזי של מגורים משותפים בדירה.

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, וצמצמו את "חזקת התא המשפחתי".

לכן, בפרקטיקה, כאשר קיימים הסדרים אמיתיים של הפרדה רכושית בין בני זוג, יש מקום לטעון לזכאות לחישוב מס נפרד לכל אחד מבני הזוג ולנסות לשכנע בכך את מנהל מיסוי מקרקעין, גם במקרים בהם לא מתקיימים כל מבחני העזר הנהוגים לצורך הוכחת הפרדה רכושית

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש מקרקעין באמצעות נאמן (אף אם הנאמנות אינה מוצהרת בהסכם מכר המקרקעין), כך שהעברת המקרקעין בעתיד מהנאמן לנהנה תהיה פטורה מס.

אולם, חשוב לדעת כי ישנם מקרים בהם מנהל מיסוי מקרקעין לא יכיר במנגנון הנאמנות, ובמקרה כזה – עלול לראות ברכישה באמצעות הנאמן ובהמשך בהעברת הנכס מהנאמן לנהנה כשתי עסקאות נפרדות, מה שיגרום למיסוי כפול.

הנטל להוכחת קיומה של נאמנות מוטל על כתפי הטוען לה (ע"א 8116/08 נדבך לנדל"ן והשקעות בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז).

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר נאמן כאדם שמחזיק בשמו בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד בשביל פלוני. עוד נקבע בסעיף, כי אדם לא יוכר כנאמן לצורך סעיף זה אלא אם מסר הודעה על הנאמנות למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום הרכישה.

בהתאם לסעיף 1 לחוק הנאמנות "נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת". בסעיף 2 לחוק הנאמנות נקבע, כי נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש.

לשם הכרעה בשאלה, האם מדובר בהעברת זכויות בין נאמן לנהנה אשר חל עליה פטור בהתאם לסעיף 69 לחוק יש לבחון, האם התקיימו יחסי נאמנות והאם נמסרה הודעה כנדרש, כמפורט לעיל.

בפסיקה נקבע כי עצם העובדה שקיים הסכם נאמנות אין בה בהכרח כדי להעיד על התקיימות יחסי נאמנות המזכים בפטור שבחוק. מהותה האמיתית של העסקה נלמדת ממכלול תנאיה ומחומר הראיות בכללותו (ע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין).

אם כן, לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר בעסקת נאמנות או לא יש לבחון את מכלול נתוני העסקה וכן את התנהלות הצדדים.

לכן, טרם ביצוע עסקת נאמנות, ועל מנת לקבל את הפטור ממס בעסקת נאמנות ולהימנע ממצב של חיוב במס (שבח ורכישה) בגין שתי עסקאות נפרדות, מומלץ לקבל ייעוץ מתאים ולתכנן מראש כל עסקה של רכישת מקרקעין בנאמנות.

נשאלת השאלה מה כולל התנאי הזה של מגורים בפועל של העולה בדירה, האם מדובר במגורי קבע בלבד או שניתן להסתפק גם במגורים ארעיים או מזדמנים?

בפסיקה נקבע כי על העולה לגור בדירה מגורי קבע.

בעניין אלל (ו"ע 29881-03-18 אלל נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א) נקבע כי מגורים בדירה לתקופה של 60 ימים בשנה אינם עומדים בתנאי של מגורי "קבע", ולפיכך במקרה זה העולה אינו זכאי להקלה במס רכישה.